입력 : 2018.12.30 04:30
[이윤실의 節稅 고수] “부부 공동명의가 반드시 유리한 건 아니다”
요즘 부동산 시장에선 종합부동산세가 최대 이슈입니다. 정부가 ‘9·13 부동산 대책’에서 3주택 이상(서울 등 조정대상지역은 2주택 이상) 보유자에 대한 종부세 세율을 0.5~2%에서 0.6~3.2%로 올리기로 했기 때문이죠.
이렇다보니 보유세 폭탄을 피하기 위한 다주택자들 움직임도 분주합니다. 이 가운데 종부세 절세법 중 ‘가족 간 증여를 통한 공동명의 전환’에 대한 문의가 급증하고 있습니다. 그런데 잘못 증여하면 오히려 손해를 볼 수도 있다는 걸 간과하는 분들이 많습니다. 증여세 아끼겠다고 증여가액을 줄이면 양도소득세가 늘어나는 일이 발생하기 때문이죠.
공동 명의로 종부세와 양도세를 한꺼번에 줄일 수 있는 일거양득 절세법을 알아보겠습니다.
<사례>
서울의 한 아파트에 사는 40대 후반 나세금씨. 2010년 10월 19일 1층은 상가, 2층과 3층은 주택인 상가주택을 5억원에 매입해 세를 줬다. 2013년 1월 20일 이 주택 시세가 7억원까지 올랐다. 나씨는 집을 팔아서 차익을 챙길까 고민하다가 지분 50%를 부인에게 증여하는 것으로 결정했다. 증여 당시 기준시가 2억원의 50%인 1억원 기준으로 증여세를 신고했다. 배우자간 증여재산공제한도 6억원을 적용받아 증여세는 내지 않았다.
그리고 그는 올 11월 8일 이 상가주택을 13억원에 팔았다. 나씨는 양도가액 13억원에서 주택매입가 5억원을 차감해 양도이익을 8억원으로 계산했다. 이에 대한 양도소득세는 1세대 2주택 중과세율(52%)을 적용해 약 4억1000만원으로 예상하고 있다.
과연 나씨는 예상한 것처럼 4억1000만원을 내게 될까?
Q. 공동명의로 하면 종부세를 아낄 수 있나요.
“공동매입은 종부세를 절약하는데 도움이 됩니다. 주택가격이 공시가격 9억원(다주택자의 경우 6억원) 이상이면 초과분에 대해 종부세가 과세되는데요. 공동명의로 사면 공시가격이 지분 비율만큼 분산돼 단독명의보다 세금을 덜 낼 수 있습니다.”
Q. 그런데 공동명의로 종부세 아끼려다 잘못 증여하면 오히려 손해본다는 건 무슨 말인가.
“위 사례의 나씨가 내야 할 세금은 약 4억6000만원으로, 예상보다 5000만원 정도 늘어납니다. 그 이유는 나씨가 2013년 부인에게 증여했기 때문이죠.
일반적으로 배우자 증여를 통해 공동명의를 하면 절세되는 것은 사실이지만 공동명의라고 무조건 절세할 수 있는 건 아닙니다.
양도소득세의 경우 양도이익은 양도가액(판 금액)에서 취득가액(산 금액)을 빼고 계산하는데, 일반적으로 취득가액은 매매가액이 되지만, 증여로 취득한 재산의 취득가액은 매매가액이 아니라 증여 당시의 증여재산평가액이 됩니다.
즉, 나씨 부인이 취득한 주택 가액은 5억원의 50%인 2억5000만원이 아닌 증여 당시 평가한 1억원이 됩니다.
따라서 아래 표와 같이 증여했을 때 취득가액은 증여하지 않았을 때보다 1억5000만원 감소하고, 양도이익은 1억5000만원 증가합니다. 종부세는 줄일 수 있지만 양도세가 늘어나 전체적으로 5000만원 정도 세금을 더 내야 하는 것이죠.”
Q. 그렇다면 나씨는 증여하지 말았어야 할까요.
“아닙니다. 증여는 하되 증여 당시 평가액을 취득가액보다 높게 하는 것이 최선이었을 겁니다.
증여 당시 주택 시가가 7억원인데 증여재산 평가액을 해당 시가의 50%인 3억5000만원으로 했다면 증여세는 내지 않죠. 양도이익도 아래 표처럼 증여하지 않는 경우보다 1억원 줄어 양도세 약 9000만원을 절세할 수 있습니다.”
Q. 나씨로선 억울할 수도 있는데, 지금이라도 증여재산가액을 1억원이 아닌 3억5000만원으로 인정받을 수는 없나.
“그건 어렵습니다. 증여시점에서 5년이 지난 지금 증여재산평가액을 소급 수정할 수는 없습니다.
세법에선 증여일로부터 전후 3개월 간 유사매매사례가 있거나 감정평가액이 있다면 증여재산 평가액을 그 금액으로 인정해줍니다.
상가 주택의 경우 아파트와 달리 유사매매사례를 찾기 어렵고, 현재 시점에서 증여당시로 소급해 평가한 가액은 인정하지 않습니다. 결국 증여재산 평가액은 증여 당시의 기준시가가 됩니다.”
Q. 결국 추후 부동산을 팔 경우도 감안해야 한다는 것이죠.
“네. 종부세는 인별(人別) 과세 방식이라서 공동명의로 하면 과표가 반으로 나눠지는 효과가 있어 종부세 절세법으로 흔히들 알고 있습니다.
이 때 이미 보유한 부동산을 공동명의로 바꾸면 증여 문제가 생기는데, 증여세를 아끼려고 취득 당시 금액으로 싸게 신고하는 경우가 많습니다.
하지만 나중에 부동산을 팔아 양도세가 발생할 때 취득가액을 싸게 신고한 것이 부메랑이 될 수 있습니다. 양도차익이 더 커져 세금을 오히려 더 내야 하기 때문이죠.
나씨처럼 배우자간 증여는 증여재산 공제한도(6억원)를 최대한 활용하면 증여세를 내지 않고도 신고가액을 늘려 양도세를 크게 줄일 수 있습니다.
단, 주택을 증여받은 날로부터 5년이 지난 후에 양도해야 하고, 증여한 주택에서 발생하는 임대소득과 양도소득은 배우자에게 실질적으로 귀속돼야 한다는 점은 유의해야 합니다.”